Как продать квартиру с незаконным переустройством? Нужно ли узаконивать произведенные работы при продаже?
Оформить ранее выполненную переделку
Регламент подобного оформления незаконного переустройства содержится в статьях 25-29 ЖК. Процедура узаконивания самовольной планировки состоит из следующих этапов:
Ускорить процесс при условии проведённых грандиозных изменений поможет обращение к специалистам по согласованию.
Часто такие услуги предоставляют проектные организации , поэтому можно одновременно заказать проект и его согласование в одной и той же фирме.
О том, как согласовать переуйстройство , или , узнайте на нашем сайте.
Изменения, не требующие согласования
Существует ряд изменений, которые по закону не считаются переустройством и не требуют согласования . К ним относятся следующие виды перекраивания:
- демонтаж встроенной мебели;
- сдвиг технического оборудования в пределах одного помещения;
- остекление балконов и лоджий в пределах первоначального их размера;
- совмещение санузла путём сноса перегородки, являющейся ненесущей стеной.
Внутренний план при таких работах не меняется, и оформлять новые документы не нужно — смело оформляйте сделку купли-продажи, проблем в этом случае не возникнет.
Такое переустройство при некоторых обстоятельствах можно узаконить по упрощённому варианту на основе составления эскиза.
Объединение двух комнат путём сноса перегородок и балкона или лоджии с жилым пространством считается перепланировкой и требует соответствующего оформления .
О том, где и как заказать и получить , читайте в наших статьях.
Что нельзя узаконить?
Трудности в продаже могут быть связаны с тем, что по закону существуют недопустимые изменения.
Если при перестройке пространства были нарушены какие-либо существующие законодательные нормы, узаконить их, а, следовательно, и продать такую жилплощадь будет невозможно.
Единственным выходом в этой ситуации будет решение вернуть квартире первоначальный вид .
Недопустимыми изменениями считаются:
- утепление застеклённого балкона путём переноса в него батарей или монтажа тёплого пола с использованием системы отопления или водоснабжения дома;
- монтаж каминов в панельных домах;
- перенос санузла или кухни в пространство над или под жилыми помещениями;
- снос перегородки между комнатой и кухней, оборудованной газовой плитой;
- снос несущих стен между комнатами и при выходе на балкон или лоджию;
- оборудование в несущих стенах арок или ниш;
- дмонтаж газовых стояков, вентиляционных шахт;
- остекление лоджий или балконов, оборудованных пожарными лестницами;
- снос подоконного блока при объединении балкона с кухней или комнатой.
Разрешено ли продавать жилплощадь с неузаконенными переделками? Возможность продажи перекроенной квартиры всё-таки существует. Чтобы продать жилье с неузаконенным переустройством без проблем, следует предпринять следующие шаги:
- Снизить цену процентов на 10. Это привлечёт покупателей с которыми можно заключить соглашение о самостоятельном решении проблемы.
- Если перепланировка не узаконена, сразу отказывайте покупателям, планирующим оформить ипотеку .
- Обратитесь к специалистам для согласования ранее проведённого переустройства . Их услуги обойдутся вам несколько дороже, чем самостоятельное решение проблемы, но так будет сэкономлено время и получен гарантированный результат.
Кстати, этот вариант, по отзывам, выгоднее, чем снижение цены за квартиру.
Продажа квартиры с перепланировкой возможна, если учесть все нюансы оформления сделки.
Для того чтобы быстро и выгодно для себя решить все проблемы при осуществлении сделки, целесообразнее обратиться за помощью к опытным юристам .
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Намереваясь продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, собственники жилья задаются вопросом, можно ли это сделать и как это происходит. При продаже квартиры с перепланировкой собственник должен учитывать наличие сложностей, если изменения в квартире не были узаконены вовремя. С 2016 года федеральным законом «О защите прав потребителей» подобная недвижимость признается товаром с ненадлежащим качеством. Перепланировка жилья в 2019 году также требует соблюдения установленных строительных и санитарных нормативов, а также правил противопожарной безопасности. Только в таком случае собственник сможет узаконить внесенные в конструкцию жилья изменения и переоформить правоустанавливающие документы.
Опасности сделки с неузаконенной перепланировкой жилья
При покупке жилья важно проверить безопасность сделки, включая соответствие технической и правоустанавливающей документации фактическому состоянию приобретения. В случае выявления несоответствия покупатель должен знать о больших рисках, связанных с недооформленными самовольными изменениями, относимыми к категории нежелательного обременения квартиры.
Положениями федерального законодательства относительно регистрации права, неузаконенная перепланировка не может стать поводом для отказа от регистрации , однако фактически государственный регистрирующий орган отклоняет заявления на регистрацию подобного жилья, если в техпаспорте БТИ будут обнаружены красные линии, говорящие о несоответствии.
Стоимость квартиры и перепланировка
Если продавец намерен продавать жилье с максимальной выгодой для себя, ему следует задолго до начала продажи согласовать проект изменений и получить разрешение на перепланировку в различных инстанциях. В случае, если изменения в квартире привели к улучшению жилищных условий для проживающих в ней, а также не нарушают требований безопасности остальных жильцов дома, рекомендуется пройти процедуру узаконивания перепланировки.
Наиболее часто с незаконной перепланировкой сталкиваются при покупке жилой площади в хрущевках, коммуналках, блочных зданиях застройки 70-90гг. В таких объектах хозяевами часто вносились изменения с нарушением норм и отсутствием согласования.
Когда узаконивание перепланировки невозможно
Покупатель, намеренный купить объект с перепланированной конструкцией, должен соблюдать особую осторожность, если действия были произведены продавцом самовольно, без наличия разрешительных писем от различных служб (жилищный комитет, отдел градостроительства, газовая служба, МЧС, пожарная служба, санэпидстанция и др.)
- Действия по объединению балконов с жилой комнатой или кухней, другими внутренними помещениями;
- Разрушение стены между лоджией и внутриквартирным пространством;
- Перемещение отопительных приборов, подключенных к центральному отоплению, на балкон или лоджию;
- Разрушение стены между кухней с газовой плитой и жилой комнатой;
- Затрагивание вентиляционной системы;
- Любые изменения с несущими стенами;
- Любые действия, приводящие к нарушению строительных нормативов и санитарных норм, несоблюдение правил пожарной безопасности;
- Действия, в результате которых жилые помещения становятся непригодными для жилья;
- Ликвидация части общедомовой инженерной системы, расположенной на площади квартиры;
- Ликвидация дверей и создание арочных проемов в газифицированных кухнях;
- Изменение расположения санитарного узла в зону, под которой расположены жилые комнаты соседей снизу.
В случае выявления факта перепланировки покупатель должен обратиться за независимой консультацией по поводу безопасности сделки и необходимости узаконивания несоответствий в квартире техпаспорту БТИ.
В следующих ситуациях переоформление документации на квартиру не потребуется:
- Организация проемов в стенах, не относящихся к несущей конструкции;
- Изменение проемов в межкомнатных перегородках;
- Остекление балкона/лоджии;
- Установка систем кондиционирования
- Ликвидация встроенной мебели.
Варианты продажи квартиры с перепланировкой
Покупка квартиры за наличные
Так как подать квартиру с незаконной перепланировкой технически возможно, недооформленные изменения не являются поводом для отказа в регистрации перехода права на собственность другому владельцу. Однако, становясь новым собственником такого жилья, покупатель будет нести полную ответственность за состояние квартиры и ее несоответствие технической документации.
Продажа квартиры с незаконной планировкой происходит по следующему алгоритму:
- При согласии покупателя на покупку объекта с недооформленными изменениями необходимо узнать, какова стоимость работ по согласовании.
- В договор купли-продажи вносится сумма сделки за вычетом расходов на мероприятия по переоформлению технической документации и согласованию перепланировки;
- Для продавца подобная продажа не несет никакого риска, так как продажа состоялась по документам, подготовленным по старым данным о планировке.
- Для покупателя сделка предполагает обязанность узаконить перепланировку. В случае нарушений нормативов и запрета на изменения в любой из инстанций, покупатель будет обязан вернуть квартиру в изначальное состояние согласно старым документам, что означает значительные затраты на ремонт.
Прежде, чем отразить конечную сумму выплаты по сделке купли-продажи, необходимо оценить степень риска для покупателя и правильно определить размер скидки за неузаконенную планировку.
Продажа по ипотеке
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой за счет ипотечных средств более сложная ввиду запрета банка на выдачу займа под залог недвижимости, документы на которую оформлены ненадлежащим образом. Схема действий выглядит следующим образом:
- Сложность заключена в поиске банка, готового пойти на подобную сделку без переоформления технической документации.
- Если найден банк, готовый выдать займ, продавец получает средства по сделке без каких-либо последствий и рисков.
- Для покупателя появляются новые проблемы, связанные с обязанностью узаконить перепланировку после покупки. Как правило, на приведение в порядок документов и согласование перепланировки покупателю отводится срок около полугода.
- Регистрация перехода права в Росреестре также под вопросом. Гарантии покупателю на то, что квартира будет оформлена в его собственность, государственный орган не дает.
Многие владельцы квартир решаются сделать перепланировку. Причины разные: давайте рассмотрим хотя бы некоторые из них.
Кому-то не нравится первоначальное расположение помещений, другим хочется расширить жилплощадь за счет «ненужной» перегородки. Но о том, что любое изменение нужно узаконить, зафиксировать документально, думают не все. А зря. Если встанет вопрос о продаже такой квартиры, возникнут сложности. Можно ли продать квартиру без узаконенной планировки и как действовать, если переустройство не согласовано?
Неузаконенная перепланировка квартиры: риски при сделке
Согласно изменениям в российском законе «О защите прав потребителей» с февраля 2018 года перепланировка помещений должна быть обязательно согласована в соответствующих органах. Однако сделать это можно только в том случае, когда изменение конфигурации соответствует ряду санитарных, противопожарных и главное – строительных нормативов. Если перепланировка не согласована или выполнена с нарушением норм, категория такого жилья не может считаться юридически чистой, а значит, ее продажа сопряжена с проблемами. Перед тем, как продать квартиру, если перепланировка не узаконена, нужно с ними ознакомиться.
Несанкционированное переустройство, согласно закону, не может служить причиной отказа для постановки на учет в Росреестре, однако на практике регистрирующий орган отклоняет заявления, если в техпаспорте квартиры есть отметки БТИ, говорящие о несоответствии.
Если усовершенствовать помещения с предварительным согласованием, стоимость квартиры поднимется – от 10% и выше. В противном случае – наоборот, упадет.
В случае если квартиру все-таки удалось продать, покупатель, может обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки.
Термин «неузаконенная перепланировка» применяется к тем объектам, на переустройство которых не получено разрешение. Фактически, такую планировку можно узаконить, переоформив нужные документы. Другое дело – перепланировка, которую признать законной нельзя.
Какую перепланировку узаконить невозможно?
Незаконная перепланировка – это изменение конфигурации помещений жилья, которое не допускается законом, так как внесенные изменения не соответствуют его положениям. В таких случаях согласовать свои действия по переустройству не получится. Перепланировку не признают законной, если в результате действий владельца:
Объединена площадь балкона с жилыми помещениями;
- разрушена стена между лоджией и комнатой;
- радиаторы отопления перемещены на балкон или лоджию;
- пострадали несущие стены;
- нарушены нормативы пожарной, санитарной, строительной безопасности;
- комнаты стали непригодными для проживания;
- внесены изменения в вентиляционную и другие инженерные коммуникации.
Оформить разрешение на такие действия невозможно, поэтому, приняв решение продать квартиру через агентство с незаконной перепланировкой, собственник квартиры должен быть готов к тому, чтобы вернуть ее в начальное состояние.
Как продать незаконно перепланированное жилье?
Продать незаконно перепланированную квартиру можно, однако покупателю нужно знать, что в случае приобретения такой недвижимости, ответственность за несанкционированные изменения переходит на него.Пошаговое описание процесса продажи квартиры выглядит так:
Поставить в известность покупателя о неоформленном переустройстве;
- получить согласие, определив сумму скидки за последующее переоформление документов покупателем;
- в договор сделки вносится сумма с вычетом мероприятий по узакониванию перепланировки, которая просчитывается заранее;
- продавец передает права владения по старым документам, а покупатель принимает на себя обязанности по узакониванию переустройства добровольно.
Если незаконно перепланированная квартира покупается за счет ипотечных средств, сложность возникнет с поиском кредитора: банки не любят давать займы под неоформленную надлежащим образом недвижимость. При согласии заимодателя продавец получает деньги за квартиру без проблем.
Стоит знать! Если перепланировка нарушает закон и согласованию вообще не подлежит, владельцу придется привести жилье в прежнее состояние. В крайнем случае, можно попробовать подать в суд, представив доказательства, что перепланировка не нарушает конструкции дома. Однако вероятность выиграть дело будет слишком низкой.
Возможность приватизировать, обменять или продать квартиру с незаконной перепланировкой появляется у владельца только после того, когда реальная перепланировка будет отражена в планах БТИ. Покупатель же может согласиться на сделку без соответствующих документов, но на определенных условиях. Практически, подписывая договор купли-продажи, он возлагает на себя дополнительные обязанности.
Какая перепланировка считается разрешенной
Реально изменить первоначальный вид жилища есть у собственников любой квартиры и в любом доме. Для этого имеется одно неоспоримое условие - согласовать изменение плана в бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако не все жильцы выполняют такое требование и живут в перестроенной квартире до определенного момента.
Согласно правилам перепланировки квартиры любые изменения расположения строительных конструкций и сантехнических устройств могут быть отнесены к следующим вариантам:
- перепланировка, о результатах которой можно не уведомлять БТИ, - это демонтаж встроенных шкафов, антресолей, а также установка более современных видов дверей. К этому виду внесенных изменений относится также монтаж дополнительных секций батарей отопления, кондиционера, антенны и пр. Все незначительные изменения должны осуществляться без нарушения внутридомовых коммуникаций и плана квартиры;
- изменения плана, которые можно произвести без разрешения, но с уведомлением: перестановка раковины, ванны в пределах санузла, монтаж пластиковых окон, легких перегородок, устройство дополнительной двери в стене, которая не является несущей.
Указанные работы относятся к простому типу перепланировки.
Когда нужно оформлять проект на перепланировку
Выполнение определенных работ по изменению первоначального проекта должно быть отражено в документах специалистов. К таким работам относятся:
- демонтаж сантехнических устройств и перенос их за пределы существующей ванной комнаты и туалета;
- объединение лоджии со спальней или залом;
- перенос газовой плиты;
- изменение конструкции пола, включающее замену деревянных конструкций на более тяжеловесную бетонную стяжку и др.
Есть определенная категория изменений, категорически запрещенная к реализации. Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.
Покупателю, который решился на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, впоследствии необходимо будет привести жилище в прежнее состояние и уплатить административный штраф. Данная мера воздействия вполне законна, несмотря на то, что перепланировка совершена прежним владельцем. Но если видоизменение квартиры произведено давно и не мешает соседям, штрафы не накладывают.
Если владельцем получено предписание жилищной инспекции о возвращении квартире первоначального вида и он его не выполнил, квартиру могут продать с торгов, а деньги (за вычетом судебных издержек) возвратить собственнику. Арендатора по договору или квартиросъемщика, проживающего в жилище с нелегально проведенной планировкой, в судебном порядке могут незамедлительно выселить из квартиры. Правовую административную ответственность в таком случае должен нести ее владелец.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Что нужно предпринять сторонам для успеха сделки
Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи в том случае, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку. Важным условием, которое обязательно должно быть соблюдено, является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции. Кроме этого, работы по изменению вида квартиры должны быть проведены в соответствии со СНиП - строительными нормами и правилами.
При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире.
Будущему покупателю такого жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:
- путем восстановления жилища в первозданном виде;
- получением всех согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.
Второй вариант - покупка квартиры без уведомления о видоизменениях в жилище непосредственно продавцом - отягощает покупателя как материальными, так и временными тратами. Не получив положенную скидку на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, он берет на себя все хлопоты по устранению чужих недоделок, сам оплачивает необходимые дорогостоящие работы из своего кармана.
Статистические данные риелторских агентств подтверждают, что стоимость квартир с согласованными в законном порядке изменениями будет на 10 % выше, чем цена на это же жилье до перепланировки. Сравнение произведено с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке недвижимости. Если же изменения первоначального проекта не легализованы, продавец недополучит за свою квартиру такую же, а то и большую, сумму.
Каким образом проводится легализация перепланировки
Легализировать перепланировку можно продавцу до сделки купли-продажи или покупателю после приобретения. Эти мероприятия осуществить трудно, но возможно. Правила легализации ранее выполненных работ по видоизменению квартиры не очень отличаются от порядка согласования планируемых к совершению перемен.
Для узаконивания появившихся преобразований жилья необходимо подготовить несколько важных документов, список которых предусмотрен Жилищным кодексом РФ (его статьей 26, ч. 2):
- непосредственно само заявление на перепланировку;
- план и экспликация помещений в квартире;
- правоустанавливающие документы на жилье (нотариально удостоверенные копии);
- согласие всех совместно проживающих с заявителем членов семьи;
- техпаспорт на жилую квартиру;
- разрешение на возможность перепланировки, выданное органом надзора за архитектурными, культурно-историческими памятниками.
Затем с заявлением и документацией необходимо обратиться в жилищную инспекцию и ждать посещения инспектора. Специалист должен засвидетельствовать фактическое несоответствие плана квартиры в техпаспорте с существующей перепланировкой. По прошествии определенного времени жилищная инспекция должна согласовать внесенные в план квартиры изменения или аргументированно отказать в этом.
Сроки согласования, его объем и стоимость зависят от вида перепланировки. Простой вид изменения плана жилища осуществляется согласно эскизному решению, наносимому владельцем на копию техпаспорта. Проект сложной перепланировки разрабатывают специалисты, и ее узаконивание должно проводиться в разных инспекциях.
Некоторые нюансы купли-продажи квартир с неузаконенной планировкой
Распространенными случаями продажи квартир с «усовершенствованиями» в плане оплаты недвижимости являются два:
- приобретение за наличные средства. Этот вариант исключает все риски для продавца, т. к. на старом плане квартиры отсутствуют красные линии, свидетельствующие о внесенных изменениях. Покупатель не только сразу получает недвижимость в свою собственность, но и становится ответственным за формально якобы им совершенную перепланировку. Обременением является приобретение жилья с несогласуемой перепланировкой;
- покупка в ипотеку. В данном случае покупатель получит кредит на приобретение, когда банк проверит легальность изменений в плане. Но многие банки выдают средства и для приобретения квартир с неузаконенными изменениями плана, но с оговоркой. Они выдвигают условие легализации перепланировки в конкретный срок.
Отсутствие на плане красных линий является основанием для регистрации недвижимости в Росреестре. При наличии таковых в регистрации приобретателю будет отказано.
Наилучшим решением продажи-покупки квартиры и для продавца, и для покупателя будет проведение мероприятий по легализации изменений планировки. В таком случае риски для участников сделки будут сведены к нулю.